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央行房貸利率新規全答疑:10月8號后買房賺還是虧?

2019-08-26 07:28:04 21世紀經濟報道

  重磅!央行房貸利率新規全答疑:10月8號后買房賺還是虧?上海虧北京賺?

  21世紀經濟報道 21財經APP 顧月 北京報道

  在8月17日央行宣布改革LPR機制后,8月25日,央行再發公告,對住房貸款如何適應LPR機制,作出了更詳細的要求。

  中國人民銀行公告〔2019〕第16號顯示,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益。

  從公告內容來看,本次央行主要確立了住房按揭貸款政策的三大原則,一是新發放商業性個人住房貸款利率與LPR掛鉤,以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成;二是確定住房貸款利率底線,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點;三是“因城施策”,在各地人民銀行省一級分支機構指導下,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  多位接受21世紀經濟報道記者采訪的房地產市場領域分析師表示,LPR改革是一個中性政策,房貸利率將與LPR利率掛鉤,也在市場的預料之中,總體來看這依然是一個中性的政策,對不同城市影響不同,此后住房政策因城施策的效果將更加明顯。

  1.房貸利率如何確定?

  答:新發放商業性個人住房貸款利率與相應期限的LPR利率掛鉤。自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

  設有住房貸款利率下限,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  (解釋:8月20日報價的5年期LPR為4.85%,假設9月20日LPR利率不調整,那么新發放的首套房住房按揭貸款利率,均不得低于4.85%。而以此前住房按揭貸款4.9%的基準利率來看,相當于打9.9折,二套房按揭貸款利率,均不得低于5.45%,相當于基準利率上浮11%左右)。

  “因城施策”,在各地人民銀行省一級分支機構指導下,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  2.新政策效果如何,10月8日后買房是賺了還是虧了

  答:不同城市影響不同,以上海為例,此前對于最優質的客戶,首套房按揭貸款利率可以給到9折(4.41%),優質客戶則普遍可以給到9.5折(4.655%),但本次調整后,如果按照8月20日的LPR報價來看,上海首套房房貸利率最低將提高到4.85%,那么對于上海的購房者來講,可能變得不那么劃算。

  但如果在北京來看,北京地區首套房貸款利率為普遍為基準利率上浮10%(5.39%),新政策實施后,人民銀行北京營管部將根據北京地區的地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。如果北京營管部確定北京市場的加點下限少于54基點,那么新政策對于北京購房者來說,則更為有利。

  此外,LPR是每個月都會浮動的,目前市場普遍認為四季度LPR利率下降的可能性比較大,那么相應的住房貸款利率也會隨著下調。

  3.對房地產市場影響如何?

  中原地產首席分析師張大偉:總體來看,這仍然是一個中性的政策,政策的目的是平穩房地產預期,避免房地產利率跟隨LPR明顯下調,是避免刺激房地產而非打壓房地產。此外,LPR利率是浮動的,意味著房貸利率也會是浮動的。我認為此后LPR利率下調的可能性較大,那么房貸利率也會隨著下調,房貸利率和目前相比,上漲的可能很小。

  克而瑞研究中心總經理林波:央行將確定房貸利率加點下限的權利,下放到央行省級分支機構,此后房貸利率分城施策將強化,房貸利率將成為直接的房地產市場調控工具,對于此前沒有利用利率進行調控的城市,此后優惠政策將消失,我預測部分城市二套房的貸款利率還有上調的可能性。不過如果此后LPR下調,房貸利率也會隨大市下調。

  同策咨詢研究總監張宏偉:目前各地細則還未公布,但我認為從“房住不炒”的內涵來看,對于為首套房剛需購房者可能會是利好,房貸利率直接調控作用將更加明顯,可能后市剛需購房者和多套房購房者的房貸利率還會出現分化。

  天風證券銀行業分析師廖志明:銀行住房按揭貸款利率需同時滿足全國及地方住房信貸政策要求規定的加點下限要求,在不突破此下限情況,根據借款人資質等,確定最終貸款利率。全國要求首套房房貸利率不能低于LPR,比如,地方要求加點幅度不能低于30BP,那么該筆首套房房貸利率不能低于LPR+30BP。倘若,這個借款人資質一般,銀行可以與借款人協商貸款利率為LPR+50BP。對銀行凈息差是好事,緩解息差下行壓力。

  此外,上海是住房按揭貸款利率最低的大城市,首套房貸款利率95折較普遍,估計之后利率要比之前實際利率上調些。其他地方按揭貸款利率基本跟之前一樣。考慮到未來LPR可能會下降,而基準利率不動,LPR定價可能更劃算些。

  附公告全文:

  為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,現就新發放商業性個人住房貸款利率有關事宜公告如下:

  一、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求,體現貸款風險狀況,合同期限內固定不變。

  二、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

  三、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  四、人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

  五、銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限,結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素,明確商業性個人住房貸款利率定價規則,合理確定每筆貸款的具體加點數值。

  六、銀行業金融機構應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務,依法合規保障借款人合同權利和消費者權益,嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行。

  七、2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。

  八、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

  附2:中國人民銀行有關負責人就個人住房貸款利率答記者問

  1.公告發布的背景是什么?

  個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR,以更好地發揮市場作用。同時,個人住房貸款利率也是房地產市場長效管理機制和區域差別化住房信貸政策的重要內容。為落實好“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,確保定價基準平穩有序轉換,保持個人住房貸款利率水平基本穩定,維護借貸雙方合法權益,人民銀行發布公告,明確個人住房貸款利率調整相關事項。

  2.改革后個人住房貸款利率如何定價?

  改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中,LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求,綜合貸款風險狀況,在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定,整個合同期限內都固定不變。

  3.確定定價基準時,相應期限如何理解?

  目前,LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準,1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準,可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后,可通過調整加點數值,體現期限利差因素。

  4.什么是利率重定價?

  利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

  5.對于居民家庭有什么影響?

  公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時,人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  6.何時實施?

  2019年10月8日是定價基準轉換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級系統,組織員工培訓,同時,采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉換過程平穩有序。2019年10月8日前,已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。

(編輯:董文博)
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