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一二線樓市持續回暖 房企賣房搶收“活在當下”

2019-04-09 05:57:21 21世紀經濟報道

  一二線樓市持續回暖 房企賣房搶收“活在當下”

  本報記者 張曉玲 實 習 生 鄧純榕 廣州、深圳報道

  導讀

  流動性的寬松和“因城施策”的地方微調,是這輪復蘇的根本性支撐;不同于往年,2019年的樓市回暖,主要局限于一二線部分城市,尤其是四個一線城市。

  3月份樓市從底部輕微的反彈,看起來在4月份將繼續,回暖和復蘇,成為這一段時間以來的關鍵詞。

  流動性的寬松和“因城施策”的地方微調,是這輪復蘇的根本性支撐;不同于往年,2019年的樓市回暖,主要局限于一二線部分城市,尤其是四個一線城市。

  剛從去年的“錢緊”和冬天的寒冷中緩過勁來的開發商們,一點也不敢過于興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的窗口期,快速搶客去化,回籠現金。泰禾、恒大是其中促銷最為彪悍的。

  “手里錢多的,就再去拿點地。”華南一家大型開發商人士說,這是近期土地市場也開始熱原因;不少地方政府,也趁機集中推地,想賣個好價錢。

  “窗口期”的不定期出現,在窗口期內加緊賣房、買地、融資,可能成為2019年的新常態,因為機會可能稍縱即逝。

  沒有人再敢像2017、2018年那樣樂觀,全年來看,包括萬科、融創在內的大型開發商態度謹慎。“活在當下”,是開發商、地方土地部門、買房人、銀行券商們的普遍心態。

  “溫度回升”

  剛剛過去的清明節再次檢驗了這個春天的樓市熱度,3月份的春意持續。

  中原數據顯示,清明節前兩天,廣州新建住宅網簽分別是197套與143套;北京看房量相比3月下半月有所減少,但依然處于高位,其他一線和部分二線城市也處于相對較高水平。如廈門等城市,個別項目開盤需求量也比前期有明顯上升。

  回溯3月份,上海中原地產的統計數據顯示,當月北京、上海、廣州、深圳等一線城市一二手房銷售出現顯著增長。其中,一手房(含動遷配套房)方面,上海3月成交135.42萬平方米,同比增長33.85%,深圳3月成交30.47萬平方米,同比增長49.14%。

  中原指出,很多之前價格下調的城市都因為信貸相對寬松,出現購房者怕踏空的心理而加緊購房,主要出現在北京、上海、廣州、杭州、廈門等城市。

  3月6日,杭州中國鐵建西湖國際城262套高層房源,平均中簽率低至1.5%;3月18日,南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍天匯分別加推186套房源和323套房源,銷售均價3.5萬元/平方米,近萬人報名登記;同日,位于北京海淀的山嶼湖首期開盤192套,當天售完。

  一二線溫度回升,與供應增加也有關系,上海3月入市面積為78.8萬平方米,環比增加194%,同比增加100%;北京入市也保持高位,3月北京供應商品房住宅3707套,多個限競房入市帶來了銷量。

  二手房方面,3月份,北京網簽量為16051套,成交量是2018年5月后的最高值;上海網簽量約2.6萬套,創29個月以來的新高。

  從主流房企3月業績來看,也比1、2月出現了明顯增長。

  4月2日,萬科披露,3月份公司實現合同銷售金額573.7億元,同比增長13.2%,環比上升32.9%;中國恒大公告稱,3月份公司實現合約銷售金額約549億元,同比增長11.2%,環比大增155%,達到2月銷售額的2.5倍,成為單月銷售額增幅最高的房企之一。

  “四巨頭”之一的融創中國4月7日晚公告,2019年3月,集團實現合同銷售金額約人民幣376.4億元,同比增長22%,環比暴增106%。

  擴大范圍來看,據克而瑞統計,標桿房企3月單月銷售額均有明顯上漲,50家主流房企單月銷售金額共7410億元,同比增長21%,環比增長74%。百強房企3月份的銷售規模同比也呈正增長。

  中指研究院指出,一季度受到春節影響,房企整體銷售業績通常會呈現1、2月份相對低,3月份環比增長現象,2019年2月同比下降較多,主要是銷售時間短,春節返鄉置業降溫等因素,對三四線布局的房企影響略高,3月同比環比均大幅增長,主要是傳統回暖節點、房企加快推盤,搶收一季度業績有關。

  中原地產首席分析師張大偉認為,從趨勢看,4-6月,全國熱點城市的市場活躍度會有所提高,特別是之前調整過價格的城市。

  “活在當下”

  中國房地產市場的大幅調整,除了2008年,就屬2018年四季度最為“兇險”,至今,許多房企營銷負責人提起去年11月的市場,仍然心存余悸。“仿佛一夜之間,買房的人就消失了”、“錢非常緊”。

  沒有客戶和錢,成為一些人心中的痛和怕。多位開發商人士互相探討后認為,不能對本輪復蘇抱有太大期望;萬科董事會主席郁亮指出,“不能期待市場反彈”。

  因為宏觀經濟、貨幣政策、市場調控的不確定性仍在,并且有跡象顯示,調控帶來的影響和變化間隔越來越短,房企全年都可以隨時融資、買地、賣房的時代將一去不返。今年房地產緊抓“市場窗口期搶收”顯得格外重要。

  今年1月份,在南方媒體見面會上,龍湖集團副總裁胡若翔稱,2019年城市分化會進一步加劇,每個城市政策力度也不一樣,因此要加強對不同城市市場窗口期預判,“強化彈性供貨,做到有質量增長”。

  在3月26日的萬科業績會上,首席運營官張旭也多次表示,“2019年的每一天都是賣房的好日子,萬科將隨行就市,能賣就賣,堅決不留庫存。”

  往年一季度被認為是房地產行業季節性銷售淡季,但因為今年“窗口期搶收”的判斷,諸多房企加大了促銷力度,“搶跑”回籠資金,“活在當下”。

  最明顯的莫過于恒大。據悉,今年3月份,恒大所有在售項目,包括住宅、公寓以及寫字樓,均可有9折優惠(受備案價影響價格除外),商鋪8折優惠。促銷使得恒大以單月510億元的權益銷售金額在行業內居首。

  恒大將全員營銷運用到了極致。4月份,仍然可以在朋友圈看到恒大全國的多個項目在推廣、優惠。

  對此,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,恒大在多次市場降溫時都有降價促銷的做法,這體現了其對于市場的靈活把握。

  類似地,泰禾也在一季度實行“壹號搶收計劃”,其一季度在北京區域加大了營銷力度,通過加大樓盤促銷力度,完成了超過100億元的銷售額。

  上海中原地產市場分析師盧文曦表示,企業主動去營造營銷的環境,會對銷售產生一定的積極影響。他認為,當前有能力“出貨”的房企,普遍以加快資金回籠為首要目標,畢竟在當前環境下,很難去判斷未來的市場走勢。

  對缺錢的擔心和“窗口期”的認識,讓大部分房企抓住降準帶來的流動性寬松機會,加大融資力度。2、3月以來,房企融資不斷井噴。

  同策研究院數據顯示,3月,40家典型上市房企完成融資總額共計1024.2億元,環比大幅上漲85.25%,同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達1246.18億以來(其中包含恒大600億元的股權融資),首次突破1000億大關,創16個月新高。

(編輯:徐世明)
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