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33家上市銀行年報看樓市:超三成新增貸款流向房地產

2019-04-07 17:53:22 券商中國

  33家上市銀行年報看樓市:超三成新增貸款流向房地產,房企開發貸增幅超個人房貸

  安毅

  隨著上市銀行年報披露工作拉開大幕,銀行對房產貸款全貌也逐步顯現。截至去年末,33家已披露年度業績的上市銀行(含A股、H股)涉房貸款余額合計28萬億元,在總貸款中的占比接近32.7%。

  其中,個人房貸總額近23萬億元,較年初增長15.6%;對公貸款項下房地產行業貸款余額也接近5.4萬億元,較年初增長16.2%。涉房貸款增長也呈現兩大特征:

  一是,雖然個人房貸增速繼續下滑,但仍在銀行信貸投放中占據重要地位。33家上市銀行房貸增量在全行貸款增量中的占比高達37.5%,高于2017年。

  二是,雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實,但去年上市銀行房地產行業貸款總額卻逆勢增長,增量甚至高于2017年。只有8家銀行該行業貸款余額有所壓降,且以中小銀行為主。

  在涉房貸款總額繼續上升的同時,銀行授信政策繼續進行結構性調整:

  一是,個人房貸繼續執行差異化,重點支持居民家庭首套自住性購房需求;

  二是,開發貸普遍采取差異化授信政策,聚焦重點客戶、重點區域,擇優支持棚改貸款業務,同時嚴控商用房開發融資、商業性棚改融資。

  值得注意的是,多家銀行在年報中提及房地產授信業務的風險。以招行為例,該行就表示:預計2019年房地產行業風險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市,以及個別高杠桿、中小房地產企業。

  房貸還是信貸投放的重要抓手

  上市銀行對個人房貸的熱情不減。截至去年末,前述33家上市銀行個人房貸總額已接近23萬億元,較年初增長15.6%。

  與此前趨勢相比,雖然個人房貸增速還是處于繼續降低的通道,不過考慮到這類優質資產對銀行的綜合效益,個人房貸在A股上市銀行的信貸投放中仍然占據重要地位。

  一個可以直接佐證的數據是:前述33家上市銀行去年房貸增量在總貸款增量中的占比高達37.5%。

  不少銀行也在年報中表明,將積極落實國家房地產市場調控政策,繼續執行差異化個人住房貸款政策,重點支持居民家庭首套自住性購房需求。

  與此同時,上市銀行個人消費貸款、信用卡應收貸款增速明顯快于房貸增速,相對于不斷上升的房貸利率,消費貸款利率也普遍較高,對商業銀行整體資產端收益乃至凈息差都有正面促進。

  光大銀行就在年報中表示,2018年該行個貸“重點投向非個人住房貸款”。

  展望2019年房地產銷售市場,穆迪投資者服務公司表示,受需求減弱(尤其是三四線城市)影響,未來12個月全國房地產合約銷售增長可能繼續放緩。

  建行房貸增量占比67%,民生銀行房貸壓降

  具體看個人房貸,工行、建行、農行仍然是房貸大戶,無論是房貸余額還是增量,都在國內銀行中排名居前。其中建行去年末房貸余額在總貸款中占比高達35.1%,繼續排名國內銀行第一位;郵儲銀行、農行的房貸占比也分別達33%、30.7%。

  

  股份行中,去年房貸增量規模較大的則是中信銀行和招商銀行,分別超過1381億元和953億元。但增速最快的卻是浙商銀行,該行去年末房貸余額僅為444.5億元,較年初大增57%。

  值得注意的是,民生銀行年末個人房貸余額較年初壓降約155億元,減幅近4%,成為少數幾家減少個人房貸投放的銀行。

  中小銀行中,由于房貸余額基數較低,多家銀行去年實現100%以上的房貸增速。其中,甘肅銀行、江陰銀行、盛京銀行增速分別為221%、131%和126%,但這些銀行的房貸占比都不超過10%。

  從房貸增量在全行貸款增量中的占比來看,國有大行普遍超過40%,其中建行此項占比甚至達到67%;股份行中則以中信銀行、招商銀行居前,分別達33%、26%;中小銀行中,江西銀行去年房貸增量占比高達44%,促使該行年末房貸余額在全行貸款中的占比升至25.7%,暫列上市中小銀行第一位。

  房企開發貸逆勢增長

  去年以來,房企融資渠道收緊似乎已成既定事實。可以直接佐證的數據是,去年房企國內貸款額達2.4萬億元,同比下滑4.9%,這與2017年房企國內貸款額同比增長超過17%的情況截然不同。

  但在上市銀行年報里,結論卻與之相反:截至去年末,前述33家上市銀行對公貸款項下的房地產行業貸款余額總計5.4萬億元,較年初增長16.2%;整體增量也高于2017年。其中,只有8家銀行房地產業貸款余額較年初有所減少,且以中小銀行為主。

  雖然不同銀行對房地產業貸款的統計口徑可能略有不同,但主要包括開發貸款、經營性物業抵押貸款和其他發放給房地產行業企業的非房地產用途貸款,其中以開發貸為主。

  33家上市銀行中,共有25家銀行房地產行業貸款余額較年初增加,其中20家銀行增幅高于10%,以部分中小銀行為主:青島銀行、鄭州銀行去年房地產行業貸款余額分別較年初增長113%、81%。

  值得注意的是,雖然個人房貸余額出現壓降,但民生銀行去年房地產貸款余額卻呈現較快增長。截至去年末,該行房地產行業貸款余額達3879億元,較年初增長51.5%,增速位居上市銀行前列。

  從增量上看,民生銀行也以1318億元的房地產行業貸款增量暫居第一位,工行、建行兩家大行此類貸款增量也接近1100億元。

  把好準入關,防范風險

  在上市銀行逆勢增加開發貸投放的同時,對房企貸款的結構也在變化,被普遍采納的授信策略是:聚焦重點客戶、重點區域的差異化授信政策。

  招行就在年報中表示,對房地產授信業務,堅持“控制總量、聚焦客戶、聚焦區域、調整結構、嚴格管理”的基本原則,圍繞住房租賃、房地產資產證券化和房地產權益性投資等行業發展方向,動態調整信貸政策,引導資產組織和投放。

  一方面,強化行業限額管理,并不斷優化城市及客戶分類管理,重點投向優質城市和總分行戰略客戶;另一方面,嚴控前期房地產價格過高及庫存較高城市的融資占比,嚴控商用房開發融資,嚴控高杠桿、高融資成本地產項目融資,嚴格執行房地產貸款封閉管理要求,持續優化資產結構;

  此外,多家銀行也多家銀行也提高了對房地產領域的資產質量控制和風險防范要求。工行就表示,將通過兩方面舉措加強房地產行業風險管理。

  首先,引導加大房地產領域民生保障力度,繼續擇優支持棚改貸款業務,穩步開展租賃住房貸款業務;

  其次,對商業性房地產貸款在總量控制的基礎上,實施區域差異化信貸政策,重點支持一線城市以及庫存消化周期合理、潛在需求充足的二線城市普通商品住房項目,審慎把握三四線城市新增住房開發貸款業務;

  再次,從嚴控制商品房開發貸款以及商業性棚改貸款業務。

  交行也在展望2019年時特別提到,“債務壓力較大的房地產企業存在的風險需要警惕”。招行也預計,2019年房地產行業風險主要集中在部分去庫存速度慢的三、四線城市,以及個別高杠桿、中小房地產企業。

(編輯:馮方)
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